问题：我公司2026年租入房产，该房产既用于生产经营又用于职工宿舍，该房产的租赁费以及发生电费和水费的进项税是否需要做进项税转出?如果需要转出，怎么转？
解析：需要。你公司 2026 年租入房产，同时用于生产经营（一般计税）+ 职工宿舍（集体福利），租金、水电费进项均需按规则划分，对应福利部分做进项税额转出，和 2025 年旧政策发生重大变化。
政策变革关键点旧政策（2025 年及以前）：租入不动产混用经营 + 福利，租金进项全额抵扣；
2026 年 1 月 1 日起《增值税法》实施，90 号文优惠政策不再延续，房屋租赁属于购进 “不动产租赁服务”，不再享受混用全额抵扣优待。
《增值税法实施条例》第二十四条：已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、服务，发生增值税法第二十二条第三项至第五项规定情形的，应当将对应的进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定对应的进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。
增值税法 第二十二条 纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣：
（四）购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额；
（五）购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额；
“实际成本” 指这笔购进货物 / 服务的全部采购对价（不含税成本），核心逻辑：按资源耗用、受益占比分摊成本。
即《增值税法实施条例》第二十四条（福利、个人消费、非正常损失混用）：由于没有销售额，因此，一般情况下资产耗用维度，按实际耗用成本分摊。
1、对于租赁费，实务中最常用的方式：按对应占比面积做进项税转出
能通过合同、楼层平面图、分区域台账区分生产经营面积、宿舍面积，按面积比例拆分租金进项：
2、房产配套电费、水费进项也可以按下列方式处理（新规逻辑和旧规一致）
水电属于当期消耗货物，不属于长期资产，无论新旧政策，混用场景均需分摊转出：
- 分表计量（推荐）
宿舍单独安装水电表，直接核算宿舍耗用金额，仅宿舍对应的水电进项全额转出，生产耗用部分正常抵扣。
- 总表统一缴费、无法分表
实务建议
- 合同拆分 / 面积分割
租赁协议中明确划分生产区域、职工宿舍面积，留存平面图、使用台账，直接按面积占比转出租金进项税额；
- 水电独立分表
- 账务处理
租金、水电取得专票后先全额勾选抵扣，月末计算福利对应不得抵扣税额，做进项税额转出。
