为进一步规范我省(不含厦门市，下同)土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕 187号，国家税务总局公告2018年第31号、2026年第3号修改)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定，现就房地产开发企业的土地增值税征管有关事项公告如下：

　　一、关于清算单位确定

　　(一)土地增值税原则上以政府主管部门核发的建设工程规划许可证确认的开发项目为清算单位。

　　(二)经发改部门审批或备案的同一项目，含多本建设工程规划许可证的，税务机关在受理清算申报之前，可以依纳税人申请，将同时符合下列条件的开发项目合并为一个清算单位：建设工程规划许可证发证间隔时间在12个月内；相邻开发；按照同一成本对象进行会计核算。公共配套设施如单独办理建设工程规划许可证的，不受上述间隔时间限制。

　　二、关于特定销售处理

　　(一)纳税人委托第三方销售房地产的，按照以下不同情形处理：

　　1.不动产权未转移到第三方名下的，以其向购房人实际收取的价款作为销售收入。

　　2.不动产权转移到第三方名下的，以其与第三方的结算价格作为销售收入；结算价格明显偏低且无正当理由的，按照市场价格确认销售收入。主管税务机关应当按照下列顺序确认市场价格：本清算项目同期同类房地产的平均售价；本企业本地区同期同类房地产的平均售价；本地区同期同类房地产的市场价格或评估价格；无法获得前述价格的，可以参照增值税组成计税价格确定。

　　同时，第三方的对外销售行为按照转让存量房征收土地增值税，即按照销售收入扣除评估价格、与转让房地产有关的税金等扣除项目后，适用相应税率征收土地增值税；无评估价格的，按照《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号发布，财税〔2015〕5号修改)第二条、 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第七条确认。

　　(二)纳税人销售已装修房屋取得的装修收入，无论装修收入是由其直接收取还是由其关联方收取，均作为转让房地产取得的收入。已装修房屋发生的合理装修费用，可以作为房地产开发成本扣除；但已装修房屋配备的家用电器、家具、装饰摆件等可移动物品，不计入房地产销售收入，不扣除相应的成本费用。

　　三、关于核定征收事项

　　(一)房地产开发项目符合核定征收条件的，税务机关可以按照有关规定实行核定征收，同时根据不同房地产类型和税负测算结果确定核定征收率。其中，普通标准住宅和非住宅不得低于5%，非普通标准住宅不得低于6%。

　　(二)税务机关按照有关规定对纳税人实行整体核定征收或对工程造价成本实行核定扣除的，房地产开发成本中的工程造价按照国家税务总局福建省税务局发布的计税成本标准进行测算或参照可比项目测算。

　　四、关于成本费用分摊

　　(一)纳税人应当按照受益对象合理归集房地产开发项目的共同成本费用。

　　(二)对不同清算单位之间的共同成本费用，按照以下方法计算分摊：对“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”，原则上按照占地面积计算分摊；对其他成本费用，原则上按照可售建筑面积计算分摊。

　　(三)对同一清算单位内的共同成本费用，原则上按照可售建筑面积计算分摊。其中，地下空间的土地成本，优先按照土地出让合同或政府相关部门正式文件确定的金额，以受益对象方式分摊。

　　五、关于成本费用扣除

　　(一)纳税人按照土地出让合同或补充协议约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额。

　　(二)纳税人因未按照土地出让合同或补充协议约定缴纳土地出让金等而产生的违约金、罚款、滞纳金，以及因逾期开发而支付的土地闲置费等款项，不得计入取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本。

　　(三)纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、架空层、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按照以下不同情形处理：

　　1.建成后产权归全体业主所有，符合下列情形之一的， 其成本、费用可以扣除：(1)房地产开发企业办理首次登记时，在不动产登记簿中对产权归全体业主所有的公共设施予以记载的；(2)因客观原因未在不动产登记簿中对产权归全体业主所有的公共设施予以记载，但在商品房销售合同中事先注明有关公共设施产权归全体业主所有的；(3)房产管理部门出具了有关公共设施产权归全体业主所有的证明的；(4)在受理清算申报之前提供了法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书，确定有关公共设施产权归全体业主所有的。

　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位，或虽未移交，但在受理清算申报之前通过在地市级以上报刊发布公告等方式永久放弃相关公共设施收益权利且实际未占用、使用该公共设施的，其成本、 费用可以扣除。

　　(四)纳税人按照土地出让合同、协议或政府相关部门正式文件约定，建设除公共配套设施以外的住房、商场、车位等实物配建房屋(以下简称配建房)的，按照以下不同情形处理：

　　1.纳税人按照约定建设并向政府及有关部门或政府指定第三方无偿移交的，配建房面积不计入清算项目可售建筑面积(或占地面积)，其建筑安装工程费作为取得土地使用权所支付的金额。

　　2.纳税人按照约定建设，并由政府及有关部门或政府指定第三方以不高于单位面积建筑安装工程费的约定价格回购的，配建房面积不计入清算项目可售建筑面积(或占地面积)，其取得的回购款不确认为收入，先冲减配建房的建筑安装工程费；如回购款金额低于配建房建筑安装工程费的，冲减后的差额部分作为取得土地使用权所支付的金额。

　　3.纳税人按照约定建设，并由政府及有关部门或政府指定第三方以高于单位面积建筑安装工程费的约定价格回购的， 配建房面积计入清算项目可售建筑面积(或占地面积)，其取得的回购款冲减配建房建筑安装工程费后的余额确认为收入。配建房应分摊的土地成本，以其确认的收入扣除应分摊的建筑安装工程费之外的房地产开发成本和房地产开发费用后的余额为限。

　　4.上述配建房的建筑安装工程费，根据实际发生的支出计算确定，但不得在房地产开发成本中重复列支。

　　六、关于审结后续调整

　　税务机关出具土地增值税清算审核结论后，因税务日常管理、税务稽查等检查发现纳税人存在少计收入、多计扣除项目金额或其他税收违法行为的，应当按照规定调整清算审核结论，并依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。

　　七、关于清算税款缴纳

　　(一)纳税人应当积极配合税务机关的清算审核工作， 并在税务机关送达清算审核结论通知书之日起按照规定期限办理更正申报及补、退税事宜。

　　(二)对清算结论调整需补征税款且纳税人在原审核期间已提供全面完整准确清算资料的，按照结论调整后的缴纳期限届满次日起加收滞纳金；对发现纳税人前期存在隐匿收入、虚报资料的，按照原结论的缴纳期限届满次日起加收滞纳金， 并依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关规定处理。

　　八、关于施行日期

　　本公告自2026年8月1日起施行。本公告施行前，主管税务机关已受理但未出具清算审核结论的项目，纳税人可以选择按照本公告执行；本公告施行后，主管税务机关受理纳税人清算申报的项目应当按照本公告执行。《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(2018年第21号发布，2019年第12号、2024年第2号修改)第三条、第五条、第八条第一项同时废止。

　　特此公告。

　　国家税务总局福建省税务局

　　2026年6月26日

 

　　关于《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税征收管理若干事项的公告》的解读

 

　　为方便政策理解和执行，现就《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税征收管理若干事项的公告》(以下简称《公告》)相关事项解读如下：

　　一、出台背景

　　近年来，房地产市场变化较快，地域差距逐渐加大，新情况、新问题层出不穷，但土地增值税的整体税制框架基本保持不变。为贯彻落实国家税务总局关于规范政策征管执行口径、持续提高政策确定性的要求，维护税收法治公平、防范执法风险，国家税务总局福建省税务局在充分调研和广泛征求意见的基础上，结合我省征管实际制发《公告》，就房地产开发企业的土地增值税征管相关事项予以明确。

　　二、主要内容

　　《公告》共8条，逐条解读如下：

　　(一)第一条明确了清算单位的确定原则

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号、2026年第3号修改)第一条第一款等规定，以国家有关部门审批的房地产开发项目为清算单位。《公告》进一步明确按照建设工程规划许可证载明的开发项目确定清算单位。同时考虑到实际中存在审批或备案的同一项目含多本建设工程规划许可证的情形，《公告》明确税务机关在受理清算申报之前，可以依纳税人申请把发改部门审批或备案的同一项目下的建设工程规划许可证间隔时间在12个月内、相邻开发且按照同一成本对象进行会计核算的开发项目合并为一个清算单位。公共配套设施如单独办理工程规划许可证的，不受上述间隔时间限制。

　　(二)第二条明确了特定销售行为的认定

　　一是明确了纳税人委托第三方销售房地产时如何确认销售收入。其中：

　　1.不动产权未转移到第三方名下的，以其向购房人实际收取的价款作为销售收入。

　　2.不动产权转移到第三方名下的，以其与第三方的结算价格作为销售收入；结算价格明显偏低且无正当理由的，按照市场价格确认销售收入。主管税务机关应当按照下列顺序确认市场价格：本清算项目同期同类房地产的平均售价；本企业本地区同期同类房地产的平均售价；本地区同期同类房地产的市场价格或评估价格；无法获得前述价格的，可以参照增值税组成计税价格确定。同时，第三方的对外销售行为按照转让存量房征收土地增值税，即按照销售收入扣除评估价格、与转让房地产有关的税金等扣除项目后，适用相应税率征收土地增值税；无评估价格的，按照《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号发布，财税〔2015〕5号修改)第二条、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第七条确认。

　　二是明确已装修的房屋取得的装修收入确认和成本扣除规则。纳税人销售已装修的房屋，无论装修收入是由其直接收取还是由其关联方收取，均应作为转让房地产取得的收入；已装修的房屋发生的合理装修费用可以作为房地产开发成本扣除，但已装修的房屋配备家用电器、家具和装饰摆件等可移动物品则不计入房地产销售收入，不得扣除相应的成本费用。

　　(三)第三条明确了核定征收的有关事项

　　一是考虑到当前商业房地产和车位的市场行情，《公告》对非住宅的核定征收率下限进行了调整，从原来的不低于6%下调至不低于5%。

　　二是明确了工程造价成本的测算方法，为清算人员确定核定征收率提供了基本遵循，进一步规范土地增值税的核定征收管理。

　　(四)第四条明确了成本费用分摊方式的顺序

　　现行《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以及《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)虽然明确了成本费用分摊方式的基本原则，但同时提供了按占地面积分摊、按建筑面积分摊、按税务机关认为的其他合理方式分摊等多种选择，未明确成本分摊方式的适用顺序，实务中各地税务机关执行方式不一，容易产生涉税争议。

　　为防范执法风险，《公告》明确：

　　一是根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)第二十一条第五项的文件精神，要求纳税人应当按照受益对象合理归集房地产开发项目的共同成本费用，以规范纳税人不合理确定共同成本费用的行为。

　　二是在上位法规定的基础上，进一步明确成本费用分摊方式的适用顺序：

　　1.不同清算单位之间的共同成本费用：“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”，原则上按照占地面积计算分摊；其他成本费用原则上按照可售建筑面积计算分摊。

　　2.同一清算单位内的共同成本费用：原则上按照可售建筑面积计算分摊。但考虑到各地政府对地下空间的土地成本确定存在差异，因此，如在土地出让合同或政府相关部门正式文件中有明确规定地下空间土地成本金额的，则直接按照受益对象方式分摊。需要注意的是，地下空间的土地成本按受益对象方式分摊时，须以土地出让合同或政府相关部门正式文件确定的金额为依据，各地的基准地价测算表比例不得作为地下空间土地成本的计算依据。

　　(五)第五条明确了部分成本费用的扣除方式

　　一是对于土地出让合同或补充协议约定分期缴纳土地出让金的利息，是取得土地使用权的合理成本，计入取得土地使用权所支付的金额予以扣除；但纳税人因未按照土地出让合同或补充协议约定缴纳土地出让金等而产生的违约金、罚款、滞纳金和因逾期开发支付的土地闲置费等款项，不属于取得土地使用权的合理成本，不得计入取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本扣除。

　　二是《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号、2026年第3号修改)对公共配套设施成本费用的扣除原则作了相关规定，但在征管过程中对“产权归全体业主所有”以及“建成后移交给政府、公用事业单位”的判断口径存在不一致。为统一征管口径，《公告》明确了符合“产权归全体业主所有”的四种情形以及属于“建成后移交给政府、公用事业单位”的情形。

　　三是纳税人按照土地出让合同、协议或政府相关部门正式文件约定建设，并向政府及有关部门或政府指定第三方无偿移交除公共配套设施以外的住房、商场、车位等实物配建房屋(以下简称配建房)的，配建房的建筑安装工程费实质上是取得土地使用权所支付的代价。因此，《公告》明确配建房面积不计入清算项目可售建筑面积(或占地面积)，其建筑安装工程费作为取得土地使用权所支付的金额，但配建房建筑安装工程费不得在房地产开发成本中重复列支。

　　四是纳税人按照土地出让合同、协议或政府相关部门正式文件约定建设，并由政府及有关部门或政府指定第三方以不高于单位面积建筑安装工程费的价格回购除公共配套设施以外的住房、商场、车位等配建房的，由于业务性质和无偿移交的情形相似，配建房面积不计入清算项目可售建筑面积(或占地面积)，取得的回购款不确认收入。但回购款应先冲减配建房建筑安装工程费；回购款低于建筑安装工程费的，冲减后的差额部分作为取得土地使用权所支付的金额。同时，配建房的建筑安装工程费不得在房地产开发成本中重复列支。

　　五是纳税人按照土地出让合同、协议或政府相关部门正式文件约定建设，并由政府及有关部门或政府指定第三方以高于单位面积建筑安装工程费的价格回购除公共配套设施以外的住房、商场、车位等配建房的，该情形下由于纳税人取得了一定经济利益，因此配建房面积应计入清算项目可售建筑面积(或占地面积)，同时对回购款分为两部分处理，即：先冲减配建房建筑安装工程费，余额部分确认为收入。同时，考虑到配建房回购不完全是市场化销售行为，为使成本分摊在配建房与非配建房之间更具合理性，《公告》明确配建房应分摊的土地成本应以其确认的收入扣除应分摊的建筑安装工程费之外的房地产开发成本和房地产开发费用后的余额为限。同时，配建房的建筑安装工程费不得房地产开发成本中重复列支。

　　(六)第六条明确了审结结论调整的情形

　　为进一步规范土地增值税清算项目后续管理，《公告》明确税务机关在税务日常管理、税务稽查等检查中发现纳税人存在少计收入、多计扣除项目金额或其他税收违法行为的，应当依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定调整清算审核结论。

　　(七)第七条明确了清算税款的补退税期限以及滞纳金的加收规则

　　《公告》明确纳税人应当积极配合税务机关的清算审核工作，并在税务机关送达清算审核结论通知书之日起按照规定期限办理更正申报及补、退税事宜。

　　为提升纳税人遵从度，《公告》明确：对清算结论调整需补征税款且纳税人在原审核期间已提供全面完整准确清算资料的，按照结论调整后的缴纳期限届满次日起加收滞纳金；对发现纳税人前期存在隐匿收入、虚报资料的，按照原结论的缴纳期限届满次日起加收滞纳金，并依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关规定处理。

　　如2026年8月3日，税务机关送达清算审核结论通知书，缴纳期限为2026年9月1日。后因税务机关发现纳税人前期存在隐匿收入、虚报资料等行为，税务机关于2026年12月1日重新出具审核结论，从2026年9月1日的次日起加收滞纳金。

　　(八)第八条明确了施行日期

　　《公告》自2026年8月1日起施行。《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(2018年第21号发布，2019年第12号、2024年第2号修改)第三条、第五条、第八条第一项同时废止。此外，为便于政策衔接，明确在本公告施行前，主管税务机关已受理但未出具清算审核结论的项目，纳税人可以选择按照本公告执行；在本公告施行后，主管税务机关受理纳税人清算申报的项目应当按照本公告执行。