今天我们来聊一个实务中很常见、但很多人容易搞混的问题：企业与出租人协商提前退租，使用权资产什么时候终止确认？退回的租金又该怎么处理？

一、先看一个真实场景案例

假设：

公司从2024 年 1 月租了一间办公室，租期 3 年；

到2025 年 7 月，公司仍在正常使用该办公室办公；

此时公司与出租人达成协议：约定将2024 年 11 月 - 2025 年 7 月的租金退回，公司于2025 年 7 月底正式退租。

于是实务中出现了两个高频疑问：

使用权资产终止确认的时点，到底是2025 年 7 月还是2024 年 10 月（达成协议时）？

退回的租金，是直接冲减当期费用，还是冲减租赁付款额？

二、核心判断：使用权资产终止确认时点

关键原则：看 “实际控制权 / 使用权转移时点”

根据新租赁准则的核心逻辑，使用权资产的终止确认，以企业实际不再使用该项租赁资产、不再享有使用权的时点为准，而不是双方达成退租协议的时点。

对应到案例中：

公司2024 年 10 月只是达成了退租意向 / 协议，但仍在正常使用办公室，依旧享有资产使用权；

直到2025 年 7 月底退租完成，搬离办公室，才真正丧失了对该资产的使用权。

因此，使用权资产的终止确认时点为 2025 年 7 月底，在 2024 年 11 月至 2025 年 7 月期间，使用权资产仍需正常计提折旧，不能提前终止。

很多人会误以为 “退回的租金直接冲减管理费用”，但正确的处理逻辑是分两步走：

第一步：退回租金先冲减使用权资产账面价值

退回的租金，本质上是对租赁对价的调整，应当首先冲减使用权资产的账面价值，而不是直接冲减当期费用。

第二步：以调整后的账面价值为基础，确认退租处置损益

使用权资产和租赁负债都按调整后的账面价值为基础，进行提前退租的会计处理，差额计入资产处置损益。

别把 “达成协议日” 当成终止确认日

：只有实际不再使用资产，才是终止确认的时点；

退回租金不能直接冲费用

：先冲减使用权资产账面价值，再结合租赁负债计算处置损益；

协议达成后仍在使用的期间，折旧照提不误

：只要还在用，使用权资产就需要继续计提折旧。

如果案例中公司在 2024 年 10 月达成协议后，立刻就搬离了办公室，不再使用，那使用权资产的终止确认时点就是 2024 年 10 月。所以判断的核心，永远是实际使用权是否转移。