增值税法变化(七)：物业服务类等行业大变样

根据财政部 税务总局公告2026年第13号文件的规定，对销售服务的纳税义务发生时间又专门出台了政策，政策规定“纳税人销售服务，先收取价款再分期或者分次提供服务的，以首次提供服务的实际开始当日和合同约定的当日，按照孰先原则确定纳税义务发生时间，纳税人应当就收到的全部价款申报缴纳增值税。”

该配套政策的出台，对于类似“物业服务”、“健身服务”、“教培服务”、“咨询服务”均受到较大的影响，以前政策执行口径不统一，新政实施后自2026年1月1日起，类似销售服务的，符合税收政策中规定的情形，均应当就收到的全部价款申报缴纳增值税，而不是分期或分次确认增值税收入。

一、需同时符合以下条件：

1、销售服务

2、先收取价款再分期或者分次提供服务的

二、纳税义务发生时间节点：

以首次提供服务的实际开始当日和合同约定的当日，按照孰先原则确定纳税义务发生时间

三、计税金额

纳税人应当就收到的全部价款申报缴纳增值税。

四、举个栗子：

某物业公司为增值税一般纳税人，2026年1月份收取2026年的物业费106万元，该物业公司该如何缴纳增值税？

根据上述13号公告的规定，物业行业属于分期提供服务的情形，又预收款，首次提供服务时间为2026年1月1日，符合该政策的规定，应当就106万元预收款物业费全额在2026年1月所属期全额缴纳增值税，计算销项税额为6万元。

五、特别提醒

根据有关政策规定，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。因此，企业所得税收入要分期确认。

这样就可能产生增值税与企业所得税确认收入时点不同导致的税税差异，增值税申报表与企业所得税申报表产生差异成为普遍现象，建议做好日常与税务机关的沟通说明工作。

附配套文件：

《关于增值税进项税额抵扣等有关事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第13号）

四、关于纳税义务发生时间

【销售货物】（一）纳税人生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，纳税义务发生时间为收到款项或者书面合同确定的付款日期的当日。

【销售服务】（二）纳税人销售服务，先收取价款再分期或者分次提供服务的，以首次提供服务的实际开始当日和合同约定的当日，按照孰先原则确定纳税义务发生时间，纳税人应当就收到的全部价款申报缴纳增值税。 

【销售不动产】 （三）纳税人销售不动产，完成权属登记或者实际交付不动产，属于增值税法实施条例第三十九条、第四十条所称的不动产转让完成；完成权属登记且实际交付不动产的，按照孰先原则确定不动产转让完成的时间。 

【金融机构贷款服务】（四）金融机构发放贷款后，自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。 

　　上述所称金融机构，是指银行、信用社、财务公司、信托公司、证券公司、保险公司、金融租赁公司、证券基金管理公司以及其他经中国人民银行、金融监管总局、中国证监会批准成立且经营金融保险业务的金融机构。

　　本公告自2026年1月1日起施行。此前规定与本公告规定不一致的，以本公告为准。

《中华人民共和国增值税法》第二十八条　增值税纳税义务发生时间，按照下列规定确定：

（一）发生应税交易，纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得销售款项索取凭据的当日；先开具发票的，为开具发票的当日。

（二）发生视同应税交易，纳税义务发生时间为完成视同应税交易的当日。

（三）进口货物，纳税义务发生时间为货物报关进口的当日。

增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当日。