1.采用分期付款方式销售商品房未按规定确认收入
风险提示：
采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。可能存在采用分期付款方式销售商品房未按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入；付款方提前付款的，未在实际付款日确认收入；付款方未按时付款的，未按照合同约定时间确认收入等风险。
合规自查：
查看采用分期付款方式的《商品房销售合同》及取得收入的会计处理，核实收入确认时间是否符合税法相关规定。
政策依据：
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十三条
《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31 号）第六条
2.开发产品完工后未及时、准确结转收入
风险提示：
销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。可能存在开发产品完工后未及时、准确结算其计税成本，未将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额的风险。
合规自查：
查看销售合同、房屋销售明细、竣工材料、签收（收楼）花名册及交房通知书等，确认开发产品交付或入住情况、是否实际投入使用，对照税法规定的完工条件，确认是否及时结算开发产品收入及成本，并计算当年度应纳税所得额。
政策依据：
《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31 号）第三条、第五条、第六条、第七条、第八条、第九条、第十条
3.合作开发建房分配开发产品时未确认收入
风险提示：
联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方）分配开发产品的，分配开发产品时未按规定申报缴纳企业所得税的风险。
合规自查：
查看合作开发建房合同，明确合作方式、开发产品分配方式，核实对于分配的开发产品用途以及会计核算和税务处理是否准确，是否已按照分得产品的日期，按照产品的公允价值确认收入的实现。
政策依据：
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十四条
《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31 号）第三十六条
4.以开发产品抵材料款、工程款等未视同销售
风险提示：
根据税法规定，将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。可能存在以开发产品抵材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等视同销售行为，未按规定申报纳税的风险。
合规自查：
查看开发产品销售台账、“开发产品”“主营业务收入”明细账，确认是否存在以开发产品抵材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等视同销售行为，是否已按规定申报纳税。
政策依据：
《中华人民共和国企业所得税法》第六条
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条
《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31 号）第七条
5.将配套设施移交或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外的其他单位，未视同销售
风险提示：
将建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位，符合收入确认条件的，未按规定申报缴纳企业所得税。
合规自查：
查看配套设施的性质、归属，无偿赠与的接收单位、移交手续，确认是否存在将配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的情况，是否已按照规定以视同销售业务申报处理。
政策依据：
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条
《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31 号）第七条、第十七条、第十八条
6.回迁安置房未视同销售
风险提示：
按照取得土地使用权时签订的合同或协议的规定，向土地原居民无偿转让回迁安置房，可能存在未按视同销售缴纳企业所得税的风险。
合规自查：
查看取得土地使用权时签订的协议，是否有向原居民无偿转让回迁安置房，根据回迁安置协议和交房手续，结合已做账务处理，确认是否存在少缴税款的情形。
政策依据：
《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31 号）第七条
7.收到土地出让金返还未按规定确认收入
风险提示：
在取得土地后，收到政府部门对缴纳的土地出让金给予一定比例的返还，计入“专项应付款”“资本公积”“其他应付款”“长期应收款”等科目，未做收入处理，存在少缴企业所得税的风险。
合规自查：
查看土地出让合同，核实土地使用权金额与出让合同是否一致，是否存在返还部分土地出让金的条款；查看“递延收益”“营业外收入”“专项应付款”“资本公积”“其他应付款”“长期应收款”等科目，核实是否存在政府拨入的大额资金入账记录，确认是否存在收到返还款后未做收入处理，少缴企业所得税的情形。
政策依据：
《中华人民共和国企业所得税法》第六条
《财政部 国家税务总局关于财政性资金 行政事业性收费 政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2008〕151 号）第一条
8.收到银行按揭款未及时确认收入
风险提示：
采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。可能存在收到首付款后，没有及时按规定申报；收到的按揭款项记入“短期借款”等账户，未计预收账款申报的风险。
合规自查：
查看采取银行按揭方式销售开发产品的房地产销售明细，核实首付款及按揭款入账时间，结合纳税申报情况，确认是否存在未按规定申报纳税的情形。
政策依据：
《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31 号）第六条第三项
9.分期开发土地成本归集错误
风险提示：
分期开发房地产项目，可能存在成本划分和会计核算有误，未按合理方法分配项目成本的风险；或将按简易计税方法计税的开发项目对应的土地价款，错误计入一般计税项目申报扣除。
合规自查：
查看建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关手续文件，核实项目分期是否合理，简易计税适用是否正确；按照规定分步归集分摊相关成本费用，确认是否正确核算及分配开发成本。
政策依据：
《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31 号）第二十五条、第二十六条第一款、第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十条
《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告 2014 年第 35 号）
10.资本化费用直接计入当期费用
风险提示：
发生的支出应当区分收益性支出和资本性支出。收益性支出在发生当期直接扣除；资本性支出应当分期扣除或者计入有关资产成本，不得在发生当期直接扣除。可能存在样板房装修费用、配套物资，为开发产品借入资金而发生的借款费用等未按规定计入开发产品计税成本，于发生当期直接扣除的风险。
合规自查：
查看“开发成本”“销售费用”“财务费用”等科目，核实是否将应资本化的装修费用、借款利息支出直接在当期列支，未按照规定进行归集和处理。
政策依据：
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十八条第一款、第三十七条
《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31 号）第十一条、第十二条
11.预提费用未按规定处理
风险提示：
对不符合税法规定的预提费用未按照规定进行纳税调整。对于房地产开发经营业务，目前税法规定仅有三种情形可以预提费用作为计税成本，其余计税成本均应为实际发生的成本：
（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
合规自查：
查看建筑合同、工程进度等资料，对照分析预提费用科目和企业所得税年度申报纳税调整情况，核实预提费用是否准确，预提的比例是否恰当。
政策依据：
《中华人民共和国企业所得税法》第八条
《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31 号）第三十二条
