税务合规再临大考，企业需尽快适应“市场价格”新规则。

2026年1月1日即将实施的新《增值税法》，带来了一项重要变化：视同销售行为不能再按“成本加成”方式确定计税价格，而需按照市场价格确认。

这一变化对企业税务处理将产生深远影响，尤其对房地产开发、城市更新等项目影响巨大。本文将为您详细解析新规要点及企业应对策略。

注意：《增值税法其实施条例（征求意见稿）》文件未正式出台，本文基于该征求意见稿，相关观点仅作前瞻性分析参考，待文件发布后我们会第一时间同步信息，请关注【正坤财税公众号】。

新《增值税法》及其实施条例（征求意见稿）明确规定，发生视同销售行为时，纳税人应按照市场价格确定销售额。

只有当销售额明显偏低且无正当理由时，税务机关才会依照规定顺序确认计税价格。这与原《增值税暂行条例实施细则》第十六条规定的“按纳税人最近时期同类货物平均销售价格-其他纳税人最近时期同类货物平均销售价格-组成计税价格”的确定顺序有所不同。

此外，新法同时缩小了视同销售的范围，从原来细则的8项缩减为3项，主要保留了单位和个体工商户将自产或委托加工的货物用于集体福利或个人消费、无偿转让货物以及单位和个人无偿转让无形资产、不动产或金融商品等情形。

企业所得税方面，根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号），资产移送他人用于市场推广或销售等情形，因资产所有权属已发生改变，应按规定视同销售确定收入，且应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。

土地增值税则规定，视同销售价格按同期同类平均价格、市场或评估价格依次确定。

《增值税法实施条例（征求意见稿）》实施后，三种税种在视同销售的计税价格确认问题上，均强调了“公允价格”或“市场价格”。取消成本加成后，如果无法取得市场价格（或者“同期同类价格”），应当如何处理，裁量空间有可能较大，企业需关注风险。

新规对房地产开发企业和城市更新项目影响尤为显著。

过去，许多地区允许安置回迁房按成本加计10%利润率的方式核定销售额。深圳曾在2018年发布的《深圳市全面推开“营改增”试点工作指引（之四）—房地产业》中延续了这一规定。

新规则下，安置回迁房可能需要按市场公允价值计征增值税，这将导致税负大幅增加。

某大型医疗器械公司曾咨询，其为推广销售试剂而赠送客户的检测仪器，是否可按采购价格作为视同销售价格申报增值税和企业所得税。税务机关明确答复，应按顺序确定销售额，而非简单按采购价格申报。

面对新规，企业可采取以下应对措施：

1、重新检视视同业务。梳理可能涉及视同销售的业务，如促销赠送、员工福利、无偿捐赠等，按照新规则测算税务成本。

2、完善价格确定机制。对于可能涉及视同销售的业务，提前确定合理的市场价格作为计税基础，避免税务机关核定调整。

3、加强文档准备工作。保留市场定价的依据和证据，以备税务机关核查。

4、做好税务成本测算。房地产开发企业需重新评估城市更新项目的税务成本，在项目规划阶段考虑增值税视同销售新规的影响。

随着新《增值税法实施条例（征求意见稿）》实施，我们预期视同销售业务“成本加成”计税时代的终结。企业唯有尽早准备，适应“市场价格”新规则，才能有效管控税务风险，实现平稳过渡。税务合规始终是企业经营中的重要环节，面对法规变化，主动适应才能行稳致远。