一、基本政策规定

二、相关答疑

三、政策变迁

四、税企争议

五、稽查焦点

六、相关案例

七、会计实务

摘要

本文深入剖析财产和行为税申报场景，全面梳理其税务基本政策规定并加以解读，通过问答形式解答常见问题，阐述营改增前后政策变迁，剖析税企争议与稽查焦点，结合实际案例，详细说明会计实务中的具体操作，为企业和个人准确进行财产和行为税申报提供全面且详实的指引。

1.基本政策

（1）税种范围

财产和行为税涵盖多个税种，包括但不限于契税、土地增值税、印花税、房产税、城镇土地使用税、车船税等。各税种具有不同的征税对象和计税依据。例如，契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税；印花税是对经济活动和经济交往中订立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。

（2）计税依据与税率

房产税：从价计征的，以房产原值一次减除 10% - 30% 后的余值为计税依据，税率为 1.2%。例如，某企业拥有一处房产，原值为 1000 万元，当地规定减除比例为 20%，则该房产每年应缴纳的房产税为 1000×(1 - 20%)×1.2% = 9.6 万元。从租计征的，以房产租金收入为计税依据，税率为 12%。若该企业将部分房产出租，年租金收入为 50 万元，则应缴纳的房产税为 50×12% = 6 万元。

城镇土地使用税：以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，采用定额税率。不同地区根据经济发展水平等因素确定不同的税额标准。例如，在某大城市，一等土地每平方米年税额为 30 元，某企业实际占用一等土地面积为 5000 平方米，则该企业每年应缴纳的城镇土地使用税为 5000×30 = 150000 元。

印花税：根据应税凭证的性质，分别按比例税率或定额税率计算应纳税额。例如，购销合同按购销金额的 0.3‰贴花；加工承揽合同按加工或承揽收入的 0.5‰贴花；权利、许可证照按件贴花，每件 5 元。若某企业签订一份购销合同，金额为 200 万元，则应缴纳印花税 2000000×0.3‰ = 600 元；领取一份营业执照，应缴纳印花税 5 元。

契税：契税税率为 3% - 5%，具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在前述规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。契税的计税依据为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。如某人购买一套住房，成交价格为 150 万元，当地契税税率为 3%，则应缴纳契税 150×3% = 4.5 万元。

土地增值税：按照转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率，税率从 30% - 60% 不等。例如，某房地产开发企业转让一处房产，取得收入 8000 万元，扣除项目金额为 5000 万元，增值额为 8000 - 5000 = 3000 万元，增值率为 3000÷5000×100% = 60%，则应缴纳土地增值税 3000×40% - 5000×5% = 950 万元（40% 为对应增值率 60% 的税率，5% 为速算扣除系数）。

（3）申报期限

不同税种的申报期限有所不同。房产税、城镇土地使用税一般按年计算、分期缴纳，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。例如，有的地区规定房产税按季度缴纳，在季度终了后的 15 日内申报纳税；城镇土地使用税按半年缴纳，分别在上半年和下半年的规定时间内申报。印花税一般是在应税凭证书立或领受时即行贴花完税，汇总缴纳的，可按一个月的期限申报缴纳。契税在土地、房屋权属转移合同生效当日起 10 日内申报缴纳。土地增值税则根据不同情况，分别在房地产转让合同签订后的 7 日内或在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预缴，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

2.政策解读

（1）税种设置意图

调节财富分配：像房产税、车船税等财产税，对纳税人拥有的财产征税，能够调节社会财富分配。拥有较多房产、车辆等财产的纳税人，需承担更多的税负，从而在一定程度上缩小贫富差距，促进社会公平。例如，对多套房产持有者征收较高的房产税，增加其持有成本，抑制房产投机行为，使房产资源得到更合理的配置。

规范经济行为：印花税对经济活动中的各类合同、凭证征税，促使经济主体在签订合同等经济活动时更加规范、严谨。因为一旦签订应税合同，就需要缴纳印花税，这使得企业和个人在签订合同前会更加仔细地审查合同条款，避免不必要的经济纠纷，保障经济活动的有序进行。

促进资源合理利用：城镇土地使用税通过对土地使用征税，促使企业合理利用土地资源，提高土地使用效率。对于占用大量土地但使用效率低下的企业，征收较高的土地使用税，使其承担更高的成本，从而激励企业优化土地利用，提高单位土地面积的产出。

（2）计税依据和税率设定意图

反映财产价值或行为规模：计税依据的设定紧密围绕财产的价值或行为的经济规模。如房产税从价计征依据房产原值，从租计征依据租金收入，能准确反映房产作为财产的价值或其在经济活动中的收益情况；印花税按合同金额等计税，体现了经济行为的规模大小，规模越大，纳税越多，符合税收公平原则。

引导经济行为：不同的税率设置具有引导经济行为的作用。例如，土地增值税实行超率累进税率，增值率越高，税率越高，旨在抑制房地产过度投机行为，鼓励合理开发和利用房地产资源。对于增值率较低的普通住宅开发项目，可能适用较低税率，以支持民生住房建设；而对于增值率高的商业地产开发等项目，适用较高税率，调节其利润水平。

（3）申报期限规定意图

便于征管与资金均衡入库：规定不同的申报期限，既考虑了各税种的特点，也便于税务机关进行税收征管和资金的均衡入库。如房产税、城镇土地使用税按年计算分期缴纳，使纳税人的税负相对均衡，同时也便于税务机关按一定周期集中征收管理；印花税在应税凭证书立或领受时贴花，能及时征收税款，防止税款流失；土地增值税的预缴和清算制度，既保证了在房地产开发过程中税款的及时入库，又能在项目结束后准确核算应纳税额，实现税收征管的科学性和准确性。

1.企业出租房产，房产税和城镇土地使用税如何缴纳？

答：对于房产税，企业出租房产，以房产租金收入为计税依据，按 12% 的税率缴纳房产税。例如，企业将一处房产出租，月租金为 2 万元，则每月应缴纳房产税 20000×12% = 2400 元。对于城镇土地使用税，仍由拥有土地使用权的企业按照实际占用的土地面积乘以当地规定的单位税额计算缴纳。假设该房产所占用土地面积为 100 平方米，当地单位税额为每平方米 15 元，则每年应缴纳城镇土地使用税 100×15 = 1500 元，若按季度缴纳，每季度应缴纳 1500÷4 = 375 元。

2.签订的合同既有应税项目又有非应税项目，印花税怎么缴纳？

答：同一应税凭证载有两个以上税目事项并分别列明金额的，按照各自适用的税目税率分别计算应纳税额；未分别列明金额的，从高适用税率。例如，一份合同中，既有货物销售（适用购销合同印花税税率 0.3‰）金额 100 万元，又有运输服务（适用运输合同印花税税率 0.5‰）金额 50 万元，若分别列明金额，则销售部分应缴纳印花税 1000000×0.3‰ = 300 元，运输部分应缴纳印花税 500000×0.5‰ = 250 元；若未分别列明金额，则应从高按运输合同税率计算，应缴纳印花税 (1000000 + 500000)×0.5‰ = 750 元。

3.个人购买住房，契税有什么优惠政策？

答：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为 90 平方米及以下的，减按 1% 的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5% 的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1% 的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 2% 的税率征收契税。例如，小王购买了一套 80 平方米的家庭唯一住房，成交价格为 120 万元，应缴纳契税 1200000×1% = 12000 元；若小李购买了一套 120 平方米的家庭第二套改善性住房，成交价格为 200 万元，应缴纳契税 2000000×2% = 40000 元。

税种关联：财产和行为税各税种相对独立，与增值税、营业税等流转税的关联主要体现在计税依据方面。例如，房产出租收入在缴纳房产税的同时，需按规定缴纳营业税（服务业 - 租赁业，税率 5%），二者计税依据均为租金收入，但分别由不同的税收法规规范，征管上也相对独立。印花税在各类经济合同签订时缴纳，与流转税的缴纳环节和计税依据没有直接的联动关系。

政策重点：彼时政策重点在于各税种自身的征管和完善，如房产税主要关注房产原值的确定、免税范围的界定等；土地增值税侧重于规范房地产开发企业的增值额计算和清算管理。各税种的政策调整主要围绕自身税制要素优化，以适应当时的经济发展和税收征管需求。

2.营改增后

税种关联：随着营业税改征增值税，财产和行为税与增值税的关联度显著提高。以房产出租为例，营改增后，房产出租收入需缴纳增值税（一般纳税人适用税率 9%，小规模纳税人适用征收率 5%），同时仍需缴纳房产税，此时房产税从租计征的计税依据变为不含增值税的租金收入。这就要求纳税人在计算和申报房产税时，要准确核算增值税，确保计税依据的准确性。印花税方面，在一些涉及增值税的经济合同中，合同金额是否包含增值税会影响印花税的计税依据，若合同明确约定金额不含增值税，则按不含税金额计算印花税；若未明确，则按含税金额计算。

政策重点：政策调整更加注重各税种之间的协同和整合。2021 年起全面推行的财产和行为税合并申报，便是这一趋势的体现。通过合并申报，简化了纳税人的申报流程，减少了申报次数和资料报送，提高了办税效率。同时，在政策制定和征管过程中，更加注重各税种之间的信息共享和协同管理，以提高税收征管的科学性和准确性。例如，税务机关在对房地产企业进行税收征管时，会综合考虑增值税、土地增值税、房产税等多个税种的申报和缴纳情况，通过数据比对和分析，加强对企业税务合规性的监管。

房产原值确定：企业与税务机关可能在房产原值的确定上存在分歧。企业可能因对房产原值的核算不准确，未将应计入房产原值的附属设备、配套设施等价值纳入，导致少缴纳房产税。例如，企业对办公楼进行装修，增加了智能化设备等，按照规定这些设备应计入房产原值，但企业在核算时未将其纳入，税务机关在检查时要求企业调整房产原值并补缴房产税。企业应严格按照国家有关会计制度规定核算房产原值，对于不确定的事项，及时与税务机关沟通确认。

土地面积认定：在城镇土地使用税方面，税企可能在土地面积的认定上产生争议。企业申报的土地使用面积与土地管理部门登记的面积或税务机关实地测量的面积不一致。例如，企业实际使用的土地中有一部分是通过租赁方式取得，但在申报时未准确区分租赁土地和自有土地的面积，或者对土地边界存在争议，导致申报的土地面积不准确。企业应准确核实土地使用情况，依据土地使用权证等合法凭证确定土地面积，对于存在争议的土地，积极与相关部门协商解决，并按照正确的土地面积申报纳税。

争议点二：税收优惠适用争议

印花税优惠政策：企业在享受印花税优惠政策时，可能因对政策理解不准确与税务机关产生争议。例如，一些技术开发合同享受印花税减免政策，但对于合同是否符合技术开发合同的定义，企业和税务机关可能存在不同看法。企业认为自身签订的合同属于技术开发合同，应享受减免税，但税务机关经审核认为合同内容不符合技术开发合同的标准，不能享受优惠。企业在适用印花税优惠政策时，应仔细研读政策文件，准确判断合同性质，提供充分的证据证明合同符合优惠条件，必要时可咨询专业税务顾问或与税务机关进行沟通确认。

契税优惠政策：在契税优惠政策适用上，如个人购买家庭唯一住房享受契税优惠，对于 “家庭唯一住房” 的认定标准，企业或个人与税务机关可能存在争议。例如，个人在不同地区拥有房产，在购买新住房时，对是否符合家庭唯一住房的认定存在分歧。税务机关通常会根据房产登记信息等进行判断，企业或个人应如实提供相关房产信息，配合税务机关的审核，确保准确享受契税优惠政策。

1.印花税稽查

应税合同漏报：税务机关重点稽查企业是否存在应缴纳印花税的合同未申报纳税的情况。通过对比企业的业务合同台账、财务记账凭证以及发票开具情况等，核查企业是否有遗漏的应税合同。例如，企业签订了大量的货物采购合同、服务合同等，但在印花税申报中未全部体现，税务机关通过大数据分析或实地检查发现后，会要求企业补缴印花税及滞纳金。企业应建立健全合同管理制度，加强对各类合同的印花税申报管理，定期对合同进行梳理，确保应税合同及时足额申报纳税。

计税依据不实：关注企业印花税计税依据的真实性和准确性。检查企业是否存在将合同金额拆分、少报合同金额等手段逃避缴纳印花税的行为。例如，企业签订一份金额为 500 万元的设备采购合同，但在申报印花税时，故意将合同金额填报为 300 万元。税务机关在稽查时，会对合同的真实性、完整性进行审查，通过与交易对方核实、查看相关业务资料等方式，确定合同的实际金额，对企业不实申报的行为进行处罚。

2.土地增值税稽查

成本费用扣除：对于房地产开发企业，土地增值税稽查的重点之一是成本费用的扣除是否合规。检查企业是否存在虚增开发成本、多列费用等情况。例如，企业通过虚构建筑工程合同、虚开材料发票等手段增加开发成本，减少增值额，从而少缴纳土地增值税。税务机关会对企业的成本费用凭证进行详细审查，包括发票的真实性、业务的合理性等，同时结合当地建筑市场行情、行业标准等进行比对分析，核实成本费用的真实性。

清算申报准确性：在土地增值税清算环节，稽查企业是否按照规定及时、准确地进行清算申报。审查企业是否存在延迟清算、清算申报数据不实等问题。例如，企业达到土地增值税清算条件后，故意拖延清算时间，或者在清算申报时，对收入、扣除项目等数据进行虚假填报。税务机关会根据项目的开发进度、销售情况等，督促企业及时进行清算，并对清算申报资料进行严格审核，确保土地增值税清算的准确性。

某企业拥有一处商业房产，房产原值为 800 万元，同时占用土地面积 500 平方米。该企业将房产出租，年租金收入为 100 万元。当地规定房产税从价计征的减除比例为 30%，城镇土地使用税单位税额为每平方米 20 元。在财产和行为税申报过程中，企业对部分业务的处理存在疑问。

2.案例分析

房产税计算：从价计征部分，每年应缴纳房产税 800×(1 - 30%)×1.2% = 6.72 万元；从租计征部分，应缴纳房产税 100×12% = 12 万元，全年共应缴纳房产税 6.7 + 12 = 18.72 万元。企业需注意根据房产使用方式准确选择计税方式并计算税额，避免漏缴或错缴。

城镇土地使用税计算：每年应缴纳城镇土地使用税 500×20 = 10000 元。企业应准确申报土地使用面积，依据当地税额标准及时缴纳税款。

问题分析：经税务机关核查，该企业在申报房产税时，仅按从价计征方式计算并缴纳了税款，忽略了房产出租的从租计征部分，导致少缴房产税 12 万元。在城镇土地使用税申报方面，企业因对土地面积测量有误，少申报了 50 平方米，少缴税款 50×20 = 1000 元。税务机关责令企业补缴税款及滞纳金，并对企业进行了纳税辅导。

3.案例启示

企业应加强对财产和行为税政策的学习与理解，准确把握各税种的计税依据、税率及申报要求。建立完善的财产和税务管理台账，详细记录房产、土地等资产信息以及相关收入、支出情况，确保申报数据的准确性。定期对自身税务申报情况进行自查自纠，避免因政策理解偏差或工作疏忽导致税务风险。

1.会计科目设置

房产税：企业计提房产税时，借记 “税金及附加” 科目，贷记 “应交税费 - 应交房产税” 科目。实际缴纳时，借记 “应交税费 - 应交房产税” 科目，贷记 “银行存款” 科目。

城镇土地使用税：计提时，借记 “税金及附加” 科目，贷记 “应交税费 - 应交城镇土地使用税” 科目。缴纳时，借记 “应交税费 - 应交城镇土地使用税” 科目，贷记 “银行存款” 科目。

印花税：由于印花税一般在应税凭证书立或领受时即行贴花完税，金额较小时，可直接借记 “税金及附加” 科目，贷记 “银行存款” 科目。若企业采用汇总缴纳方式，计提时借记 “税金及附加” 科目，贷记 “应交税费 - 应交印花税” 科目，缴纳时借记 “应交税费 - 应交印花税” 科目，贷记 “银行存款” 科目。

契税：企业取得土地、房屋权属时，按应缴纳的契税金额，借记 “无形资产”（土地使用权）、“固定资产”（房屋）等科目，贷记 “银行存款” 等科目（若通过负债方式支付，贷记 “应付账款” 等科目）。个人购买住房缴纳契税时，直接借记 “固定资产 - 房屋” 科目，贷记 “银行存款” 科目。

土地增值税：房地产开发企业在转让房地产项目时，计提土地增值税，借记 “税金及附加” 科目，贷记 “应交税费 - 应交土地增值税” 科目。实际缴纳时，借记 “应交税费 - 应交土地增值税” 科目，贷记 “银行存款” 科目。非房地产开发企业转让土地使用权或房屋等不动产时，若土地使用权或房屋在 “固定资产” 科目核算，应将土地增值税计入固定资产清理，借记 “固定资产清理” 科目，贷记 “应交税费 - 应交土地增值税” 科目。

2.账务处理示例

以房产税为例：某企业年初计算当年应缴纳房产税 15 万元，每月计提时账务处理为：借：税金及附加 12500（150000÷12），贷：应交税费 - 应交房产税 12500。季度申报缴纳时，借：应交税费 - 应交房产税 37500（12500×3），贷：银行存款 37500。

城镇土地使用税：假设企业按季度缴纳城镇土地使用税，每季度应缴纳 5000 元。计提时，借：税金及附加 5000，贷：应交税费 - 应交城镇土地使用税 5000。缴纳时，借：应交税费 - 应交城镇土地使用税 5000，贷：银行存款 5000。

印花税（汇总缴纳）：企业采用汇总缴纳方式，本月计算应缴纳印花税 8000 元。计提时，借：税金及附加 8000，贷：应交税费 - 应交印花税 8000。次月申报缴纳时，借：应交税费 - 应交印花税 8000，贷：银行存款 8000。

契税：企业购买一块土地使用权，成交价格为 1000 万元，契税税率为 4%，应缴纳契税 40 万元。账务处理为：借：无形资产 - 土地使用权 10400000，贷：银行存款 10400000（假设一次性支付）。

土地增值税（房地产开发企业）：某房地产开发企业转让一处开发项目，经计算应缴纳土地增值税 300 万元。计提时，借：税金及附加 3000000，贷：应交税费 - 应交土地增值税 3000000。实际缴纳时，借：应交税费 - 应交土地增值税 3000000，贷：银行存款 3000000。

3.纳税申报操作

合并申报流程：自 2021 年起，财产和行为税实行合并申报。企业登录电子税务局，进入财产和行为税合并申报模块。首先，在税源信息采集界面，分别对房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税等税种的税源信息进行采集或更新。例如，对于房产税，录入房产原值、出租房产租金收入、房产用途变更等信息；对于城镇土地使用税，更新土地面积、土地等级等信息。采集完成后，系统会根据录入的税源信息自动生成各税种的申报表。企业核对申报表数据无误后，点击申报按钮提交申报，随后按系统提示进行税款缴纳操作。

注意事项：在进行税源信息采集时，企业务必确保信息的准确性和完整性。对于新增或变更的财产和行为税税源，要及时进行采集或更新，避免因税源信息错误导致申报错误。同时，要关注申报期限，在规定时间内完成申报纳税，以免产生滞纳金或影响企业纳税信用等级。在申报过程中，若遇到系统故障或政策疑问等问题，及时与当地税务机关沟通解决。

总结