各位税友大家好，欢迎来到老戴讲税时间！

上期，老戴和大家分享了企业所得税汇算清缴收入类事项的其中一个坑，就是增值税与企业所得税的规定存在差异的坑。

其实，除了不同税种之间对某一事项的规定可能会存在差异以外，会计和税法之间对同一事项也会存在重大差异的。在进行企业所得税处理时，也要务必小心避开这些雷区。

本期，老戴分享一个很典型的税会差异的大坑。

房地产开发企业销售开发产品时，其企业所得税应税收入确认时间与会计上的规定是存在重大差异的。

根据会计准则新收入准则的规定，企业转让商品或服务，是按照控制权转移的原则来确认收入实现时间的。

在房地产开发的业务中，最典型的控制权转移就是房屋交付给客户了。因此，很多房地产开发企业在开发产品销售业务中，会计上都会以房屋交付时间来确认收入的实现。而且在申报企业所得税时，也是按照会计上确认的收入实现时间，来确认开发产品的实际收入和结转实际成本的。这在企业所得税的角度来看，就存在较大的风险了。尤其是对于存在未完工产品销售的项目，其风险则更显著。

我们先看看企业所得税有关政策是如何规定的。

第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二) 开发产品已开始投入使用。

(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

……

第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

——《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号印发）

从上述规定我们看到，房地产开发企业开发的项目，如果存在销售未完工开发产品的情况，其在开发产品未完工时，先按预计毛利率计算的预计毛利额申报缴纳企业所得税。而当该项目完工时，则应及时结转收入和成本，对实际毛利额与已申报的预计毛利额的差额，计入完工当期的应纳税所得额中计算缴纳企业所得税。

而税法对完工时间也有具体的规定，就是按照竣工证明材料备案、产品实际投入使用和产品取得初始产权证明三者的孰早来确定。

由此可见，企业所得税方面对房地产企业销售未完工产品，其收入的确认时间并未考虑过所谓开发产品的控制权是否转移，也未考虑过开发产品所有权上的风险和报酬是否转移的，因此，无论是会计上的新收入准则，还是旧收入准则，都存在着较大的差异。如果企业按照会计上确认收入的时间来进行企业所得税处理，会为企业带来很大风险的。

可能有税友会问，税务局会那么“闲得蛋疼”去关注到那么细节的事项，来对企业进行核查吗？

其实，几年前的一个案例，就已经给出了回答。

广州某大型国有房地产公司，在2020年下半年，发布过一个公告，称税务机关对其进行纳税检查，并得出了处理结论，通过DS的总结，结论简要介绍如下：

一、违法事实

XX公司在2012年至2016年期间存在多项税务违法行为：

1.销售XX璟园项目收入未申报纳税

未按规定申报缴纳增值税、营业税、城市维护建设税及预征土地增值税。

2.借款合同印花税未申报

2012-2016年签署的21份借款合同未缴纳印花税。

3.企业所得税汇算清缴违规

未按规定对土地增值税进行税前扣除（2012-2016年）；

捐赠支出未按规定税前扣除（2013-2014年）；

未按税法确认收入和结转成本（XX璟园项目2012-2016年汇算清缴）。

二、处理决定

1.补缴税款合计184,412.94元

营业税：92,500元

土地增值税：72,941.54元

印花税：18,971.40元

增值税、城市维护建设税等未单独列明金额。

2.加收滞纳金合计35,144,031.84元

企业所得税滞纳金：34,795,481.63元（占比99%）

其他税种滞纳金：348,550.21元（含营业税、增值税、城建税、土地增值税、印花税）。

滞纳金计算规则：按日加收滞纳税款的万分之五，从滞纳之日起至实际缴纳之日止。

从上述对该公司的处理结论我们看到，补缴税款仅18.4万余元，但加收的滞纳金却是3500多万元。而且，补缴税款的项目中，并未提及需要补缴企业所得税，但加收的企业所得税的滞纳金却是占全部滞纳金的99%。为啥会这样呢？，其实，看看违法事实描述中的“未按税法确认收入和结转成本”就知道，这其实就是该公司未对税会差异在税款所属期进行纳税调整的原因了。由于该项目在检查之前，其形成的企业所得税已经全部缴纳，只是按照税法规定，其税款的所属期基本是滞后的，所以，就存在被检查发现后，没有税款补缴的事项，但却因此产生了大量滞纳金的结果了。

因此，税友们的企业经营的业务，如果也存在对某些事项的税会差异的话，千万谨记会计的归会计，税法的归税法的原则，该在纳税调整就要进行纳税调整，不要为了“图方便”而忽略了这部分的差异。

本期的分享到此结束，感谢观看，老戴讲税，不是靠吹，拜拜！