发布时间：2024-12-04 来源：中税答疑
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一、基本政策规定
二、相关答疑
三、政策变迁
四、税企争议
五、稽查焦点
六、相关案例
七、会计实务
本文主要围绕留抵退税以及不动产进项税一次性抵扣新政展开探讨，详细阐述了相关的税务基本政策规定、政策解读，以问答形式呈现的相关答疑，营改增政策前后的对比，税企争议、稽查焦点，相关案例以及会计实务中的具体操作等内容，旨在帮助读者全面深入地理解和把握这两项重要的税务政策及其在实际中的应用。
1.基本政策
根据现行政策，增值税一般纳税人自2019年4月1日起，取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分 2 年抵扣，可一次性从销项税额中抵扣。
减轻企业税负：此前不动产进项税额需分 2 年抵扣，一定程度上占用了企业资金。一次性抵扣政策的实施，有助于减少企业资金占用，提高企业资金流动性，增强企业的发展活力和投资动力，进一步推动实体经济的发展。
简化税务处理：该政策简化了企业的税务核算流程，降低了企业的税务管理成本和财务人员的工作负担，使企业能够更加高效地进行税务申报和财务管理。
促进产业升级：企业有更多的资金用于技术研发、设备更新等方面，有利于促进产业升级和创新发展，提高企业的市场竞争力，推动经济结构的优化和转型升级。
1.所有的不动产进项税都可以一次性抵扣吗？
一般情况下，增值税一般纳税人自2019年4月1日起取得的不动产或不动产在建工程的进项税额可一次性抵扣，但如果是用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产，其进项税额不得抵扣。
2.企业在2019年4月1日前取得的不动产，进项税额还未抵扣完的怎么办？
对于2019年4月1日前取得的不动产，其进项税额尚未抵扣完毕的，自2019年4月所属期起，从销项税额中抵扣剩余未抵扣的进项税额。
3.如果企业既有一般计税项目又有简易计税项目，取得的不动产进项税如何抵扣？
纳税人购入或租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。
营改增前：企业缴纳营业税，不存在不动产进项税抵扣的问题。
根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照有关规定分 2 年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为 60%，第二年抵扣比例为 40%。
自2019年4月1日起，取消了不动产进项税额分期抵扣的规定，一般纳税人取得不动产或不动产在建工程的进项税额可一次性全额抵扣，进一步完善了增值税抵扣链条，使增值税制度更加科学、合理和简化。
争议点一：不动产用途界定争议
对于不动产既用于应税项目又用于免税或简易计税项目时，进项税额能否全额抵扣容易产生争议。部分企业可能对 “兼用” 和 “专用” 的界定不够清晰，导致在税务处理上与税务机关存在分歧。例如，企业将部分办公楼用于行政办公（一般计税项目），部分用于员工宿舍（集体福利），对于该办公楼的进项税额抵扣问题，企业和税务机关可能在划分比例和可抵扣金额上存在不同看法。
对于不动产取得时间的认定可能存在争议。特别是在一些合同签订、款项支付、产权转移等时间不一致的情况下，企业和税务机关可能对不动产进项税额适用的抵扣政策存在不同理解，从而引发争议。例如，企业在2019年3月签订了不动产购买合同并支付了部分款项，但在 4 月才完成产权过户并取得发票，对于该不动产的进项税额能否一次性抵扣，可能会产生争议。
1.进项税额真实性稽查
税务机关在稽查时，会重点关注企业不动产进项税额的真实性。包括检查企业取得的不动产发票是否真实有效，是否存在虚开发票或接受虚开发票的情况；核实企业的交易是否真实发生，是否存在虚构不动产交易以骗取进项税额抵扣的行为。
稽查人员会审查不动产的实际用途是否与企业申报的用途相符。检查企业是否将不得抵扣进项税额的不动产用于抵扣，或者是否存在将用于应税项目的不动产进项税额错误转出的情况。例如，通过实地查看、检查相关合同和凭证等方式，核实企业不动产的具体使用情况，以确保进项税额抵扣的合规性。
税务机关还会关注企业对不动产进项税额的会计核算是否准确。检查企业是否按照规定的会计科目和核算方法进行账务处理，是否存在会计核算错误导致进项税额抵扣不准确的问题。例如，是否将不动产进项税额正确计入 “应交税费 - 应交增值税（进项税额）” 科目，是否在购进不动产时及时进行了相应的会计处理等。
某企业于 2020 年购买了一栋写字楼，部分楼层用于本企业的生产经营（一般计税项目），部分楼层出租给其他企业作为办公场所，同时还有部分楼层用于企业内部员工的健身房（集体福利）。企业在进行进项税额抵扣时，未对不同用途的不动产面积或价值进行准确划分，而是将整栋写字楼的进项税额一次性全额抵扣。后经税务机关稽查，认定企业应按照不同用途的建筑面积占比，计算不得抵扣的进项税额，并要求企业补缴相应的增值税及滞纳金，同时对企业处以罚款。
某公司为了减少纳税额，虚构了一项不动产购买交易，取得了虚假的发票，并将其作为进项税额进行了抵扣。税务机关在进行大数据比对和税务稽查时，发现该企业的不动产交易存在异常，经过深入调查核实，最终认定该企业存在虚开发票、骗取进项税额抵扣的违法行为。根据相关法律法规，税务机关对该企业作出了严厉的处罚，要求其补缴骗取的税款，加收滞纳金，并对企业及其相关责任人追究了刑事责任。
1.取得不动产时
企业在取得不动产时，应按照取得的增值税专用发票上注明的金额和税额，进行如下会计处理：
如果不动产由不得抵扣进项税额的用途转变为可抵扣进项税额的用途，应按照不动产净值率计算可抵扣进项税额，其计算公式为：可抵扣进项税额 = 增值税扣税凭证注明或计算的进项税额 × 不动产净值率；不动产净值率 =（不动产净值 ÷ 不动产原值）×100%。会计处理为：
如果不动产由可抵扣进项税额的用途转变为不得抵扣进项税额的用途，应按照已抵扣的进项税额，做进项税额转出处理，会计分录为：
企业在申请留抵退税时，如果存在不动产进项税额一次性抵扣的情况，应按照相关规定准确计算留抵税额。在计算增量留抵税额时，应将一次性抵扣的不动产进项税额纳入考虑范围，确保留抵税额计算的准确性。同时，在收到留抵退税款时，会计处理为：
留抵退税及不动产进项税一次性抵扣新政是我国税收政策不断优化和完善的重要体现，对于企业的发展和经济的稳定增长具有重要意义。企业应准确把握政策规定，严格按照要求进行税务处理和会计核算，避免因政策理解偏差或操作不当而引发税务风险。同时，税务机关也应加强对相关政策的宣传和辅导，加大稽查力度，确保政策的有效执行和税收征管的公平公正，共同营造良好的税收营商环境，促进经济的高质量发展。
