河南郑州近期启动二手住房“卖旧买新、以旧换新”收购试点工作，计划在4月20日至6月30日期间试点收购500套，于年内完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套。记者注意到，郑州并非首个推出此类政策的城市。自去年起，山东淄博、江苏南京、浙江宁波、福建福州、安徽阜阳等多地推出了二手房“以旧换新”相关政策。
主要提供房地产数据查询、房地产市场研究服务的中指研究院统计数据显示，截至5月13日，全国已有超过60个城市表态支持住房“以旧换新”，通过推出代售购新、发放购房补贴、定向取消限售等方式，释放新房购买力，加快房企去库存，释放改善型住房消费需求，进一步提升房地产市场的流动性。不过，与其他消费品“以旧换新”不同，房屋作为大宗商品，往往涉税金额较大，涉及税种多，买卖双方均应谨慎处理。
如何理解二手房“以旧换新”？
据记者了解，目前市场上二手房“以旧换新”主要有三种方式。
第一种为“补贴”模式，即鼓励购房者出售自有住房，房屋售出后如在规定期限内买房，就可以享受一定比例的补贴。例如盐城、苏州、沈阳等地当前均在推动该模式。第二种是“换新购”模式，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由开发商委托的房地产经纪机构协助出售旧房。若旧房在一定期限内售出，就可按流程购买新房，若旧房未售出，则退还新房认购金。如宁波、济南等部分城市推出“换新购”模式。第三种是“收旧换新”模式，由房地产开发企业牵头，收购居民手中存量房产。换房人可使用卖房所得资金来购买指定的新建商品住房。
根据公开报道，记者发现各地在推行“以旧换新”过程中，不少城市并不局限于单一模式，可能存在多种形式融合的情况。其中，第三种模式较为复杂，也最受关注。对此，国家税务总局石家庄市税务局第一税务分局二级主办魏民告诉记者，不管以哪种方式“以旧换新”，实质均为房产原所有人出售自持房产的行为，即两个房屋的买卖。对于换房人来说，是“卖”旧房“买”新房，应按照旧房评估价作为旧房销售含税价格，同时按照实际新房销售价格扣减旧房折抵金额支付价款。
可享哪些税收优惠政策？
二手房“以旧换新”过程中，作为销售旧房的一方，涉及土地增值税、个人所得税、增值税和契税等多项税收政策。根据现行政策规定，符合条件的换房者，可享多项税收优惠。
魏民分析，在土地增值税方面，个人销售旧房，发生了房产产权、土地使用权的转移，取得了实物形态的收入，属于土地增值税的征税范围。不过，《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条明确，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。也就是说，二手房“以旧换新”业务中，个人换出旧房不用缴纳土地增值税。
个人出售旧房取得所得，就涉及个人所得税。根据《财政部 税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第30号）规定，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号）将这一规定，延续至2025年12月31日。中瑞税务师事务所董事、合伙人孔令文提醒，个人享受该优惠政策时，需要关注退税主体、退税时间、退税地点、退税金额等关键信息，并注意留存相关材料备查。此外，根据《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号），对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
作为换房者，增值税优惠也是一个需要关注的重要事项。国家税务总局全椒县税务局第二税务分局副局长邓百科介绍，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。对于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。对于北京市、上海市、广州市和深圳市地区，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额，按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。邓百科提醒换房者关注各地具体政策口径，合规享受优惠。
缴纳契税需要注意什么？
二手房“以旧换新”，一般情况下需要缴纳契税。实务中，一种观点认为，依据契税法规定，房屋买卖、赠与、互换属于转移土地、房屋所有权属的行为，属于应该缴纳契税的应税行为。同时，按照《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）第二条第八款规定，土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，互换双方计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。
魏民则认为，差额缴纳契税应适用于已经缴纳了契税的旧房互换。“以旧换新”业务中购买的新房，实际上没有缴纳过契税，如果直接按照差额缴纳契税，可能导致部分税款流失。因此，“以旧换新”业务中，购买新房的纳税人应该全额缴纳新房契税。“实务中究竟全额纳税还是差额纳税，建议纳税人事先向主管税务机关咨询。”魏民说。
孔令文提醒纳税人，在计算缴纳契税的过程中，要充分关注商务谈判与行政管理口径之间可能存在的旧房价值的确认差异。此外，纳税人还需要关注属地不动产交易部门公布的房产置换契税抵减的实操手续和流程，确保要件合规。
