《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

“第二条（征收范围及纳税义务人）转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条（计税依据）土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额（=收入额-扣除项目金额）和本条例第七条规定的税率计算征收。

第十条（纳税义务发生时间和税款缴纳期限及纳税地点）纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

第七条  土地增值税实行四级超率累进税率（计税依据越高，所承担的税负越重，体现了公平税收的原则）：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。（此为名义税率，实际税率没有这么高）

土地增值税的征收对象就是所谓的卖地卖房，房地产可以细分为房屋和土地，房屋又分为新房和旧房，土地可以分为生地和熟地，所谓的新房，就是房地产开发企业销售自行开发的新产品；旧房，俗称“二手房、存量房”；生地是指被转让的土地未进行任何开发就直接转让；熟地指土地进行了基础性开发，例如“三通一平”、一些基础绿化工程”，计算这四类征收对象土地增值税时扣除项目的确认规则有所不同。

    《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”

    土地增值税设计了预征加清算的征收模式，在实际征管中，税务机关会在房地产开发企业销售比例达到85%以上时通知企业进行土地增值税清算，清算时点往往并未销售完毕，清算环节之后企业还会进行尾盘销售环节。

预征环节、清算环节和尾盘销售环节的设置，是因为税务机关在进行税务稽查时针对以上三个环节具有不同的检查思路，预征环节以检查收入为主，预征只是根据收入的比例进行税款的征收，而与成本围观；清算环节收入与扣除项目的检查并重，清算环节计算土地增值税必须计算土地增值额，土地增值额=收入-扣除项目金额，所以收入与扣除项目为清算环节的检查重点；尾盘销售环节，重点对于收入进行检查，对扣除项目没有必要进行重复检查，此外，需要关注的是房地产开发企业往往将开发好的产品转为自用或对外出租，如果其对上述产品收回并对外销售，新房变成旧房后的计算规则将完全不同。

     国家税务总局公告2016年70号文规定，营改增后，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

     国家税务总局公告2016年18号

     第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

　　第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：

　　应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

　　适用一般计税方法计税的，按照11%（改为9%）的适用税率计算（2016年4月30日后开工“新”项目可以选择适用简易计税方法）；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算（2016年4月30日前开工“老”项目可以选择适用简易计税方法）。

     2022年8月，某房地产开发公司开始预售某楼盘（一般纳税人），当月取得普通住宅预收售房款872万元（含税），已知土地增值税预征率为2%。该楼盘为老项目，公司可以选择简易计税或一般计税缴纳增值税。

     若为简易计税，增值税预征依据为872/1.05=830.47万元，应预缴增值税830.47*3%=24.91万元，土地增值税预缴依据为872-24.91=847.08万元，应预缴土地增值税16.94万元。

     若为一般计税，增值税预征依据为872/1.09=800万元，应预缴增值税800*3%=24万元，土地增值税预缴依据为872-24=848万元，应预缴土地增值税16.96万元。（增值税的预征依据与土地增值税的预征依据有所不同，实务中，很多企业财务人员用相同数据去预缴增值税和土地增值税）

     检查方法：预售收入的两税预缴依据比对

     逻辑关系：土地增值税预征依据>增值税预征依据

     简易计税：土地增值税预征依据=增值税预征依据*（1+2%）

     一般计税：土地增值税预征依据=增值税预征依据*（1+6%）

     若上述两个比值不存在，则证明企业的预征依据存在问题。

    高频风险点：隐匿、滞后确认、混淆不同业态产品的预收款项

    原因：土地增值税在预征环节往往根据普通住宅、非普通住宅和其他类型产品确定不同的预征率，有些房地产开发企业会把高预征率产品的预收款项混淆到低预征率的产品款项，导致预收款项总额不变但预缴土地增值税税款降低

    检查重点：销控明细表+预售合同+第三方信息+各业态产品均价（将均价与总收入进行匹配，查看是否存在异常）+倒推法（部分房地产企业是通过中介机构销售开发产品的，其往往会和中介签订固定比例的佣金合同，可以根据支付佣金倒退收入的真实性）等

现房销售增值税的纳税义务发生时间已经不需要进行预缴，因此简易计税的土地增值税的预征依据=取得的售房款/1.05；一般计税的土地增值税的预征依据=取得的售房款/1.09。

其中，值得注意的是滞纳金的问题。一是预缴环节如果未能如实预缴土地增值税涉及滞纳金的加收。（《关于土地增值税若干问题的通知》财税〔2006〕21号 对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。）

二是许多房地产开发企业未能如实按期预缴土地增值税，但经过土地增值税清算发现土地增值税补缴额为负数，这表明即使房地产开发企业预缴了土地增值税也应当退还给纳税人。如项目应缴纳的土地增值税为2000万元，应预缴的土地增值税为5000万元，企业实际预缴的土地增值税为4000万元，那么税务机关在退还2000万元税款的同时也会对未如期预缴的土地增值税1000万元加收滞纳金。即预缴+清算补退税制度下，可能产生没有实缴税款的情况下依然会产生滞纳金。

来源于实法者！