发布时间：2024-09-03 来源：彭怀文说
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房产税：税种虽然小，风险莫忽视
2024年08月30日 版次：07 作者：王拴拴
相较于企业所得税、增值税，房产税是一个小税种，计算方式简单、税额小，一些企业容易忽视相关税务风险。近期，笔者在梳理企业税务处理案例时发现，一些企业未将地价计入房产原值，错误运用从价计征方式，免租期内未申报缴纳税款，出现了不同程度的税务风险，面临补缴税款和滞纳金等风险。
甲公司拥有一栋自建的办公大楼。由于房屋建筑和相应的土地使用权能够明确区分，甲公司财务人员在会计上分别确认了固定资产和无形资产，其中房屋建筑入账价值为1000万元，土地使用权的入账价值为1亿元，宗地容积率大于0.5。甲公司在申报房产税时，没有将土地使用权金额并入房产税计税依据，少缴房产税约150万元。
根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第一条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
同时，《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）明确，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。因此，虽然甲公司在会计处理上对自建办公大楼的房屋建筑和土地使用权进行分别核算，但其应当将土地使用权价值并入房产原值，以此为计税基础缴纳房产税。最终，甲公司自行更正申报，补缴了房产税、滞纳金165万元。
笔者提醒，企业如果在会计处理时对房产的房屋建筑和土地使用权进行分别核算，房产税计税原值应包含房屋建筑和土地使用权的价值，当房屋建筑和土地使用权账目价值发生增减变动时，企业应当相应调整房产税从价计征的计税依据。
乙公司是一家高新技术企业。乙公司在北京市拥有一处房产，房产原值为687289233.39元，房产总面积为82466.83平方米，税法规定的房产税原值扣除比例为30%。乙公司按照从价计征的方式，申报缴纳2024年上半年房产税687289233.39×（1－30%）×1.2%×6÷12=2886614.78（元）。值得注意的是，乙公司将其房产中的135平方米租赁给另一公司，自2024年2月1日将房屋交付给承租方使用，但直到2024年6月，双方才补签了合同，合同约定，乙公司将其房产中的135平方米租赁给该公司，期限为2024年2月1日至2026年1月31日，月租金为5589元，年租金为67068元。
根据房产税暂行条例规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。乙公司合同签订日期为2024年6月，但实际租赁开始时间为2024年2月，应按照租金收入计算缴纳房产税。因此，乙公司2024年上半年租金收入为5589×5=27945（元），应缴纳房产税27945×12%=3353.4（元）。其出租部分房产已按从价计征的房产税，可申请退税687289233.39×（1-30%）×135÷82466.83×1.2%×5÷12=3937.88（元）。
笔者提醒，房产同时存在出租和自用的情况下，应分别就出租和自用的部分适用税收政策缴纳房产税。实务中，部分企业存在签订合同时间与租赁期间不一致的情形。对此，笔者建议企业在完善内部合同流程管理的同时，基于合同实际情况规范做好税务处理，以免出现税款计算缴纳错误的情况，引发税务风险。
丙公司是一家房地产开发公司，为增值税一般纳税人。丙公司拥有一栋售楼处，房产原值为2000万元，房产税原值扣除比例为30%。丙公司将部分房产租赁给其他公司，合同约定，租赁期为2022年6月—2023年12月，月租金为5万元（不含增值税），并约定2022年6月—8月为免租期，总租金80万元于2022年9月一次性支付。丙公司认为，免租期未获得收入，未缴纳2022年6月—8月的房产税。
财税〔2010〕121号文件明确，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。因此，丙公司应按照房产原值缴纳房产税，2022年6月—8月需缴纳的房产税为2000×（1-30%）÷12×3×1.2%=4.2（万元）；2022年9月—12月需缴纳房产税为（5×4）×12%=2.4（万元）；2023年须缴纳房产税（5×12）×12%=7.2（万元）。
笔者提醒，企业出租房产，约定免租期的，纳税人也应该按有关规定缴纳房产税。此外，实务中，企业还可能面临产权不清晰、房屋配套设施未记入房产原值及具备房屋功能的地下建筑未按规定缴纳房产税等问题，对于这些问题的税务处理，相关税收法律法规有明确规定。笔者建议相关企业加强对房产税相关政策的学习，不断完善内部管理制度，遇到复杂事项时，可及时咨询主管税务机关，避免涉税风险。
