税务风险
房产税
这样处置人防车位是否有房产税风险?
发布时间:2021-01-26  来源:德居正财税咨询 作者:屈健康 
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案例:A房地产开发企业在其开发项目中根据政策要求配建了2万平方的人防,如何处置这批人防呢?A地产公司的决定是改造为车位,向客户转让使用权,且合同约定转让期限是20年。

因为人防车位没有产权,所以,以转让使用权的方式处置,收回投资成本。那为什么期限要设定20年呢?

A公司的解释是,因为人防没有产权,不能卖,只能采用租赁的模式,如果租赁超过20年,会导致合同无效,于是合同中设定转让期限为20年。这样处理A地产企业是否存在房产税问题呢?

 

关于产权,我的感觉是既熟悉又陌生,熟悉是因为这两个字见得很多,出现的频率非常高,但什么是产权,几乎找不到一个权威的解释。无产权车位能不能卖,本文不做细究,仅就该业务中的房产税问题加以探讨。

首先,人防车位是要交纳房产税的,政策规定很明白。

  

其次,谁来交房产税?

A地产公司将人防车位使用权对外转让20年,这20年间谁来交房产税?20年后谁来交房产税?

《房产税暂行条例》规定:

  

人防车位的产权归属问题争议很大,基本持三种观点:即全民所有,开发商所有(部分产权),产权未确定。产权归属争议大,但不影响房产税交纳,换句话说,总能找到那个交税的人。回到案例中,A地产公司对外转让使用权20年,税务机关完全有理由怀疑开发企业就是为了规避租赁合同超过20年无效的风险,是以转让使用权之名行不动产租赁之实,三种产权观点下,不论哪一种,地产企业都是房产税纳税主体,应该从租计征房产税。

再者,根据协议20年期满后客户无权继续使用车位了,A地产公司或收回该人防车位或继续无偿提供给客户使用,根据上面论述,A公司仍然是房产税的纳税主体。

最后,怎么完善交易模式,就能够规避企业的房产税风险?

 
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