“2011年1月，我公司为了扩大再生产从A公司购买了一块地皮筹建新车间，双方签订了转让合同，土地面积4万㎡（二级地段，年土地使用税额12元/㎡），价款3000万元。2011年9月新车间竣工交付使用，建筑面积2万㎡，厂房总投资2000万元。房产证和土地使用证一直没有办理。今年2月，地税部门通知我公司应就上述发生的业务缴纳相关税费。土地未办理转让变更手续需要缴纳哪些税？”近日，一家纺织企业会计询问。对于这个问题，笔者认为需要注意以下几个问题。
买卖双方交易的同时都发生了涉税行为
《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税款。因此，土地是否办理转让变更手续并不影响买卖双方依照税法规定计算缴纳相关的税费。
卖方涉及的营业税＝3000×5%＝150（万元），城市维护建设税＝150×7%＝10.5（万元），教育费附加＝150×3%＝4.5（万元），印花税＝3000×0.05%＝1.5（万元）。另外，卖方还需按土地增值税相关政策计算缴纳土地增值税。
买方涉及契税＝3000×5%＝150（万元），印花税＝3000×0.05%＝1.5（万元）。
买方持有期间仍需计缴相关税款
《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。《关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]56号）规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。因此，截至2012年1月末买方应缴城镇土地使用税＝12×4＝48（万元）。
《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）第十九条规定：纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税；纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第一条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。综上所述，在不考虑其他因素的情况下，由于新车间宗地容积率＝2÷4＝0.5，不低于0.5，因此，截至2012年1月末买方应缴房产税为（2000＋3000）×（1－30%）×1.2%×4÷12＝14（万元）。
土地使用权价值记账有个性
《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南中对土地使用权的处理规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。也就是说，企业购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算；待该项土地开发时再将其账面价值依照规定转入相关在建工程（房地产开发企业将需开发的土地使用权账面价值转入存货项目）。企业所得税法第十一条规定，单独估价作为固定资产入账的土地不得计算折旧扣除。企业所得税法实施条例第六十七条规定，无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。无形资产的摊销年限不得少于10年。作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。总之，土地使用权作为无形资产核算而不是作为固定资产核算，是从其作为一种权利且无实物形体的特征出发的，但是企业在在建项目完工后，作为无形资产核算的土地使用权价值，最终应转入固定资产价值中。
综上所述，土地使用权价值在建造房屋及建筑物前，计入“无形资产——土地使用权”，应按照无形资产规定按期摊销；在建造房屋及建筑物时，应将“无形资产——土地使用权”的账面价值转入在建工程；在房屋及建筑物完工后，土地使用权成本随房屋及建筑物工程成本，可一同转入“固定资产——房屋及建筑物”，不可单独作为“固定资产——土地”或者无形资产核算，应按照固定资产的有关规定，随同“固定资产——房屋及建筑物”按期计算折旧扣除。
买卖双方交易的同时都发生了涉税行为
《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税款。因此，土地是否办理转让变更手续并不影响买卖双方依照税法规定计算缴纳相关的税费。
卖方涉及的营业税＝3000×5%＝150（万元），城市维护建设税＝150×7%＝10.5（万元），教育费附加＝150×3%＝4.5（万元），印花税＝3000×0.05%＝1.5（万元）。另外，卖方还需按土地增值税相关政策计算缴纳土地增值税。
买方涉及契税＝3000×5%＝150（万元），印花税＝3000×0.05%＝1.5（万元）。
买方持有期间仍需计缴相关税款
《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。《关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]56号）规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。因此，截至2012年1月末买方应缴城镇土地使用税＝12×4＝48（万元）。
《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）第十九条规定：纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税；纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第一条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。综上所述，在不考虑其他因素的情况下，由于新车间宗地容积率＝2÷4＝0.5，不低于0.5，因此，截至2012年1月末买方应缴房产税为（2000＋3000）×（1－30%）×1.2%×4÷12＝14（万元）。
土地使用权价值记账有个性
《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南中对土地使用权的处理规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。也就是说，企业购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算；待该项土地开发时再将其账面价值依照规定转入相关在建工程（房地产开发企业将需开发的土地使用权账面价值转入存货项目）。企业所得税法第十一条规定，单独估价作为固定资产入账的土地不得计算折旧扣除。企业所得税法实施条例第六十七条规定，无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。无形资产的摊销年限不得少于10年。作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。总之，土地使用权作为无形资产核算而不是作为固定资产核算，是从其作为一种权利且无实物形体的特征出发的，但是企业在在建项目完工后，作为无形资产核算的土地使用权价值，最终应转入固定资产价值中。
综上所述，土地使用权价值在建造房屋及建筑物前，计入“无形资产——土地使用权”，应按照无形资产规定按期摊销；在建造房屋及建筑物时，应将“无形资产——土地使用权”的账面价值转入在建工程；在房屋及建筑物完工后，土地使用权成本随房屋及建筑物工程成本，可一同转入“固定资产——房屋及建筑物”，不可单独作为“固定资产——土地”或者无形资产核算，应按照固定资产的有关规定，随同“固定资产——房屋及建筑物”按期计算折旧扣除。
